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Escuela de Hipotecas

¿Cómo afecta la extinción de condominio a la hipoteca?

Si decides ceder tu parte como copropietario, asegúrate que dejas de ser deudor para el banco

Las rupturas de pareja, siempre son complicadas. Pero cuando existen propiedades de por medio, lo son mucho más. Si, desgraciadamente, te encuentras en esta situación, compartes la propiedad de tu vivienda con tu ex pareja, y buscas una solución, probablemente te hayas planteado lo que se conoce como una extinción de condominio. Esto es: la división del bien común, de tal forma que una de las partes transmite su parte a la otra a cambio de la compensación económica correspondiente.

Frente a otras opciones, la extinción del condominio resulta mucho más asequible para los copropietarios que otras fórmulas jurídicas. El acuerdo, no obstante, no implica siempre una compensación monetaria. En muchos casos, una de las dos partes decide asumir la deuda del préstamo hipotecario que queda pendiente y hacerse así con el 100% del piso.

Mucho ojo con esta opción. Debes tener en cuenta que los pactos que se establezcan entre los titulares del inmueble hipotecado no suponen ninguna obligación ni compromiso para la entidad financiera acreedora. O lo que es lo mismo: de cara al banco la deuda hipotecaria y sus vinculaciones permanecen inalterables.

Imaginemos que has acordado transmitir tu proindiviso o parte del inmueble a tu expareja. Si tu entidad financiera no acepta retirarte como deudor, perderás la propiedad de la casa, pero te mantendrás como deudor de la hipoteca, con independencia del acuerdo alcanzado con tu pareja.

¿Qué puede ocurrir si permaneces como deudor? Pues si tu ex pareja, con el 100% del piso tras la extinción del condominio, deja de pagar las cuotas del préstamo hipotecario y la deuda pendiente no se cubre con la subasta de la casa, el banco podrá emprender acciones contra ti. Aunque ya no seas propietario de la vivienda, seguirás siendo titular del préstamo con lo que la entidad podrá ir contra tus bienes para satisfacer la deuda.

Para que dejes de ser propietario y a la vez deudor hipotecario, necesitas el consentimiento y el visto bueno de tu banco y, posteriormente, iniciar los trámites para que tu nombre deje de vincularse a ese préstamo.

Tendrás que conseguir que tu entidad autorice una nueva hipoteca en la que no figures como titular. De esta forma, quedará claro quién es el nuevo y único propietario del inmueble y de la deuda pendiente y quién cede su parte abandonando la condición de deudor. En definitiva, se trata de una novación del préstamo hipotecario, que deberás formalizar ante notario.

En una extinción del condominio, también conviene valorar cómo afecta desde el punto de vista fiscal. Si se acuerda la cesión a uno de los copropietarios por el mismo valor de compra del inmueble, la parte que cede su porcentaje no tendrá que computar plusvalías en su declaración del Impuesto de la Renta.

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